長沙房地產(chǎn)投資怎么樣，未來商業(yè)發(fā)展如何？
要想判斷2021年，長沙樓市走向。先要回顧過去一年，長沙房地產(chǎn)走勢。
長沙是湖南省省會， 是長江中游地區(qū)重要的中心城市 。截至2018年， 長沙常住人口815.47萬，城鎮(zhèn)化率77.59%，地區(qū)生產(chǎn)總值11003.41億元。
二、行業(yè)現(xiàn)狀
縱觀2019年長沙房地產(chǎn)市場，多個片區(qū)樓盤加大推貨量，房企之間的競爭壓力激增。但是市場上購房者觀望情緒彌漫，樓盤銷售兩極分化局面明顯。且樓市限購政策持續(xù)收緊并無放松跡象，客戶逐漸被消化，市場成交乏力。
三、政策環(huán)境
長沙的調(diào)控政策在全國二線城市的嚴厲程度是名列前茅的，在“房住不炒，因城施策”的樓市主基調(diào)下，2019年長沙樓市并無大政策的變動，主要政策一是11 月，長沙市住建局的一份會議紀要顯示，在長沙限購區(qū)域內(nèi)，第一套房網(wǎng)簽達 6 年，可擁有購買第二套房的資格。在一定程度上是對二套房限購政策的放松。
另一主要政策是12月，長沙市發(fā)改委官網(wǎng)發(fā)布長發(fā)改價調(diào)〔2019〕296號文，明確了長沙市商品住房價格由成本加利潤加稅金構(gòu)成，其中平均利潤率為6%~8%。
四、土地市場
2019年，長沙土地市場放量明顯，下半年回溫明顯，供銷量穩(wěn)定攀升，宅地占比近半，流拍率處于低位，限價地塊的住宅限價部分攀升。
城市年度市場解讀
一、政策宏觀面
據(jù)研究機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年前六月，全國共發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策251次，較去年同期增長31%。在“房住不炒”大背景下，分類調(diào)控、精準施策持續(xù)發(fā)力，“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期”的樓市主基調(diào)得到良好貫徹。
二、本地新政
1.網(wǎng)簽滿6年可購買二套房
11 月，長沙市住建局的一份會議紀要顯示，在長沙限購區(qū)域內(nèi)，第一套房網(wǎng)簽達 6 年，可擁有購買第二套房的資格。
2.明確商品住房平均利潤率為6%-8%
12月，長沙市發(fā)改委官網(wǎng)發(fā)布長發(fā)改價調(diào)〔2019〕296號文，明確了長沙市商品住房價格由成本加利潤加稅金構(gòu)成，其中平均利潤率為6%~8%。
三、年度土地供應
2019年長沙整體土地市場供應948萬㎡，較2018年全年供應上漲25％。
四、年度土地成交
2019年，長沙土地成交906萬㎡，較2018年成交上漲29％；流拍率為3.4％，較2018年流拍率下跌1.8個百分點。
五、年度住宅供應
2019年1-11月長沙商品住宅累計供應943萬㎡，同比+6%。繼3、4月“小陽春”回暖，5、6月供應井噴，預計在12月長沙住宅市場也迎來了一波供應井噴。
六、年度住宅成交
2019年長沙商品住宅累計成交900萬㎡，同比-2%，市場平穩(wěn)。上半年成交量不如下半年，收到5、6月份供應井噴的影響，6月成交也迎來大幅上漲，進入到下半年市場成交量波動較小， “金九銀十”平淡度過，傳統(tǒng)銷售旺季不再。值得一提的是，今年以來長沙月度樓盤開盤成交率基本維持在60%上下徘徊，日光盤現(xiàn)象相較于此前大大減少。
七、年度住宅存量
庫存方面，據(jù)研究機構(gòu)數(shù)據(jù)，庫存面積整體呈上升趨勢，截至11月底庫存面積1015萬㎡，出清周期保持在10-12個月之內(nèi)。據(jù)中原11月樓市數(shù)據(jù)，長沙11月住宅整體供求比1.2，內(nèi)五區(qū)住宅市場已連續(xù)4個月呈現(xiàn)供過于求的狀態(tài)。進入12月，受年終沖刺業(yè)績的影響，長沙住宅市場供應量繼續(xù)放大，成交情況略微上升，? ??依然顯得動力不足，短期去化壓力或持續(xù)加大。
八、區(qū)域成交表現(xiàn)
雨花區(qū)、岳麓區(qū)仍是市場供銷主力區(qū)域，兩區(qū)供應占比74%，成交占比71%，同比提升10個百分點，比重進一步加大，年度熱點片區(qū)（武廣、梅溪湖、濱江、麓谷等）集中在兩區(qū)，明星項目頻頻發(fā)聲。
九、成交結(jié)構(gòu)表現(xiàn)
限購政策持續(xù)，房票緊張未得到緩解，120㎡以上產(chǎn)品成交占比持續(xù)上漲，面積90㎡以下產(chǎn)品吸引力持續(xù)下降，市場占比被壓縮至1成；政策持嚴之下，可選范圍內(nèi)客戶趨向于一步到位， 面積120㎡以上產(chǎn)品占比近5成，同比提升8個百分點。
十、成交項目、房企排行
2019年前11月，長沙房地產(chǎn)商品住宅項目項目銷售面積TOP10分別是陽光城尚東灣、萬科金色夢想、龍湖春江酈城、綠地長沙城際空間站、萬科魅力之城、恒基旭輝湖山賦、北辰三角洲、明昇壹城、長房東旭國際、中建璟和城。其中陽光城尚東灣憑借77.24萬方的銷售面積和68.77億元的銷售金額登頂榜首。排名第二的萬科金色夢想與其還有一定差距，預計今年全年陽光城將登頂銷售榜首。
年度房價走勢分析
2019年前11月，長沙商品住宅整體成交均價在10689元/㎡。從各月份數(shù)據(jù)來看，整體房價呈小幅波動，變化不大。
熱點板塊分析
2019年長沙熱門板塊主要為星沙板塊、麓谷板塊、梅溪湖板塊、高鐵會展板塊、濱江新城板塊、洋湖板塊。
星沙板塊，2019 熱點片區(qū)，區(qū)域發(fā)展進入升級換代快車道；產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，發(fā)展樓宇經(jīng)濟，打造“立”起來的星沙；城市配套快速落地，一二級市場關注度高。低價老盤接近售罄，新項目入市后價格斷層攀升，供求關系逆轉(zhuǎn)，預計明年競爭愈加激烈；封閉型市場將被打破，未來競爭集中在茶塘。
麓谷板塊，成熟產(chǎn)業(yè)板塊，開發(fā)商進駐意愿強，但規(guī)劃單一，配套缺失；一級市場供銷熱帶動二級市場高頻加推，萬科金色夢想成為區(qū)域年度網(wǎng)紅盤。片區(qū)成交樓面價集中在4000元/㎡，限價集中在8500-9500元/㎡；網(wǎng)紅盤炒熱區(qū)域，產(chǎn)業(yè)＆品牌房企2019扎堆進駐。新項目多為精裝，產(chǎn)業(yè)人口房票短時間難以大幅增加，預計明年進入去化攻堅戰(zhàn)，廝殺激烈。
梅溪湖板塊，品質(zhì)性價比板塊；一期進入尾聲，二期健康產(chǎn)業(yè)先行，配套規(guī)劃齊全，未來前景好。一期出讓土地利潤空間較2018年小幅提升，供應進入尾聲；二期限價較一期有所下調(diào)。量價表現(xiàn)好，品質(zhì)和價格均衡看重；未來競爭方向西移，集中在一二期交界處。
高鐵會展板塊，板塊價值陸續(xù)兌現(xiàn)中，未來向東發(fā)展； 品牌大盤云集，處于熱點片區(qū)中的價格洼地。供銷一騎絕塵，時隔一年重回巔峰，供銷同比增加五成以上；明星項目熱銷助推板塊熱度。
濱江新城板塊 ，土地供應愈加稀缺，卓越中寰、龍湖春江酈城火爆熱銷，片區(qū)熱度持續(xù)； 未來住宅項目集中在北區(qū)，預計熱度將北移與濱水新城承接。
洋湖板塊，城市配套落實速度加快，板塊價值快速兌現(xiàn)，長沙三? ?高地價板塊之一；南片土地儲備充足，未來競爭優(yōu)勢凸顯。2019年片區(qū)住宅缺貨，價格洼地迅速填平，房價彎道超車；短時間購房者難以接受，未來預計進入提質(zhì)高價盤認可時期。
未來展望：
在房住不炒的樓市基調(diào)下，長沙樓市政策歷來都是非常嚴厲的，因此預判未來政策再調(diào)控升級的可能或許不大。今年以來，長沙市場的熱度持續(xù)低溫，觀望情緒濃厚，進入到2020年如果長沙市場政策沒有釋放積極的信號，明年的成交情況或許沒有今年樂觀，因為擁有房票的人少之又少。再加之部分限價要高于目前市場價的項目入市，客戶接受度或不高，市場成交的兩極分化現(xiàn)象持續(xù)。價格方面，或有略微上浮，因為限價地塊的住宅部分限價悄然上升，明年集體入市或?qū)Ψ績r造成小幅波動。
市場預期：
今年長沙土地市場大放量，預計在明年將會有一大波新盤入市，對于房企而言市場競爭激烈。同時，今年限價地塊價格悄然攀升，未來對于購房者而言接受度有多高還需接受市場的考驗。新房市場方面，無論是供銷還是價格依然以平穩(wěn)為主，政策不變形勢下，客戶池縮小，客戶選擇面變寬，觀望情緒加重，銷售兩極分化的局面或許將繼續(xù)加劇。不排除在市場成交量持續(xù)走低的情況下，明年長沙市場“改善性”需求釋放出積極信號，但“維穩(wěn)”主旋律不變！
投資有風險，買房需謹慎！
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長沙作為湖南省會城市，新一線城市，2018年GDP位于全國13位，但是長沙的房價卻全國50強都沒有進入。所以說長沙房價是名副其實的價格洼地，均價1萬的價格，就連湖南衡陽岳陽等地市里房價都在8000多了。粗線條地來說，如果經(jīng)濟形勢好且房產(chǎn)價格低的城市還不值得做房產(chǎn)投資的話那肯定是整個房地產(chǎn)投資形勢都不好！根據(jù)目前各重大媒體以及央視釋放的信號來看，限購限售的政策都在逐步寬松，而且銀行首套房利率也已經(jīng)下調(diào)，這都是有利于投資者的信號，所以就住宅來說，長沙做投資是沒有任何問題和擔憂的，可是住宅需要購房資格。題主問的是商業(yè)發(fā)展會如何，所以我大膽猜測題主你是不是沒有長沙購房資格，想在長沙投資商業(yè)？那我們緊接著討論下長沙商業(yè)前景！
長沙是一座幸福感很強的城市，湖南人生性開朗，喜歡娛樂，省會長沙尤其如此。所以你可以看到湖南衛(wèi)視以娛樂節(jié)目聞名，優(yōu)秀媒體人主持人也多是湖南的，喜劇演員奇志大兵曾紅極一時。長沙人愛娛樂愛消遣是出了名的，長沙的商業(yè)不怕多，就怕做不好，就我個人親眼看到從黃泥巴地就開始銷售的商業(yè)項目來說，叮叮mall，中茂城，德思勤，五一里，剛剛開始賣的時候幾乎都是黃泥地就預售，現(xiàn)在都開的都非常非常好。受長沙經(jīng)濟穩(wěn)低房價的紅利，長沙的人口也會越來越多，加之長沙地鐵城鐵逐步的完工，人們出行逛街更加便利，長沙的商業(yè)地產(chǎn)是非常值得期待的。
最后打個比方來說，侯家塘地鐵站賀龍體育館旁的商場丁丁mall，前年售賣的時候，大面積臨街鋪7到12萬一平，現(xiàn)在還剩下幾個預留鋪沒有賣的，是星巴克肯德基的鋪子，20平，售價300萬，年租金21萬。15萬一平，一年功夫漲了3萬一平，這就是商業(yè)投資的魅力。不過即使?jié)q了那么多你也不會賣，單價漲了租金也在飛漲，好地段，好商場，好商鋪也就等于一顆搖錢樹！當然? ?商業(yè)地產(chǎn)比住宅投資風險更大，一定要看準看穩(wěn)，最穩(wěn)的就是看地段，即使現(xiàn)在用碼頭的商家不行，但是只要碼頭好，還是會有更好的商家過來！
就聊到這里，希望能幫到您！
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