城市為什么要規(guī)劃新區(qū)？

簡單來說：就是追求城市功能和美觀的整體協調

往深了說：城市要發(fā)展，社會要進步。尋找城市發(fā)展新坐標，發(fā)掘新動能，激發(fā)新活力

新區(qū)往往承擔了發(fā)展的重任，承擔了更多的責任和使命，是城市對外展示的形象窗口，承載了讓生活更美好的重大使命。

每個新區(qū)都有其核心功能板塊，以此為發(fā)展引擎，驅動組團整體向前。

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日前，鄭州國際物流園區(qū)，夢湖核心功能區(qū)規(guī)劃征集方案正式亮相！

方案1：

方案2:

方案3：

征集設計方案：國內外知名規(guī)劃設計機構，GUDGroup、德國ISA意廈國際設計集團、北京清華同衡規(guī)劃設計研究院、上海復旦規(guī)劃建筑設計研究院等；

受邀評審：時匡等國內規(guī)劃、建筑、交通、市政等領域的知名專家。

鄭州又一核心板塊亮相。

同樣算是大手筆，同樣也有湖（夢湖），不知此次，夢湖能否改寫國際物流園的發(fā)展現狀？

就像如意湖改寫鄭東CBD；

北龍湖改寫金融島；

象湖改寫白沙；

常西湖改寫中原；

蝶湖改寫濱河；

......

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經開國際物流園區(qū)，建于2010年9月，十年快過去了，作為主城新區(qū)之一，活的還不如鄭州近郊板塊，像綠博，南龍湖...

人氣不足，熱度沒有，配套更別提~，國際物流園區(qū)靠什么破局發(fā)展？

鄭州國際物流園區(qū)核心功能區(qū)——夢湖核心區(qū)，提上日程。

總規(guī)劃面積2.31平方公里。帶動范圍西至龍翔街、東至萬三公路、北至啟航路、南至鄭民高速，面積約70平方公里。其功能定位為國際物流園區(qū)現代物流、先進制造業(yè)的產業(yè)配套區(qū)，核心產業(yè)為總部辦公、酒店商業(yè)、文體休閑。

高水平的規(guī)劃設計，高質量推進國際物流園區(qū)核心功能區(qū)建設，著力打造城市經濟發(fā)展的支撐點、城市建設的新亮點和城市結構的關鍵點。

主要還是為產業(yè)服務配套，打造現代物流、先進制造業(yè)的配套服務區(qū)，居住定位始終一般；

可以肯定的是，國際物流園未來將圍繞夢湖核心功能區(qū)展開建設，夢湖核心板塊發(fā)展要優(yōu)于國際物流園的北部和西部。

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接下來，我們需要把經開國際物流園區(qū)進行分割，對園區(qū)每個組團進行詳細的解析，哪個組團有機會？是不是機會點？

如圖：

把國際物流園區(qū)分南北兩個組團開發(fā)，分別為物流北組團，物流南組團——即夢湖核心組團。

國際陸港組團：處于鄭州自貿區(qū)規(guī)劃空間內，東接經開老城（住宅2萬/㎡），北臨高鐵商務片區(qū)（基本也是2萬+），南靠濱河新區(qū)（1.65+），區(qū)域位置交通，都相對優(yōu)越；

自駕去東區(qū)也就10分鐘，去CBD，去機場也就20多分鐘，加上地鐵3號線年底通車，對該組團又是一利好；

目前片區(qū)在售樓盤，正商匯航城，孤盤開發(fā)，共分兩期。

一期佳苑4棟純高層，二期匯航雅園三棟住宅高層+4棟公寓高層。很顯然，二期的居住舒適度沒有一期好。戶型區(qū)間91-120㎡，都是三室設計，也是個大戶型剛需盤。

目前均價13500元/㎡，片區(qū)也沒有可參照的樓盤，參照經開老城，東區(qū)，濱河，均價看著還挺香。

地帶講起來高大上，但是當實地考察后會發(fā)現很尷尬，算是三不管地帶，周圍工廠林立，附近沒有大型超市，沒有學校，基本無其他住宅小區(qū)，未來這7棟樓可能是唯一的人氣！

物流北組團：相比就沒有物流西組團地段優(yōu)越，組團外圍只能依托白沙綠博發(fā)展，而白綠已自顧不暇，紅利外溢更是紙上談兵；

組團內也是各種物流園，建材，宇通重工，雙匯，精益達等企業(yè)，生活配套也是基本無，居住氛圍不佳，沒有一些 利好政策傾斜；

目前在售樓盤，萬科溪望，金地名悅，碧桂園峯景，綠都·東瀾岸。

項目整體均價在1萬-1.1萬/㎡，甚至有些房源不到1萬，房價最不抗打的組團；

其中，某個項目2018年首開，精裝均價在13350元/㎡，現在均價在11000元/㎡，降價幅度超2000，降價幅度近20%。

夢湖核心組團：西靠濱河組團，南依航空港區(qū)，在鄭州一主一城戰(zhàn)略下，作為連接紐帶，未來也會享受到紅利外溢；

打鐵還得自身硬，環(huán)境不好時，自救才是王道，夢湖的核心功能或許就體現在這，以此為發(fā)力點，帶動組團向前奮進；

如圖：數得上來的配套

在售樓盤，保利金茂時光悅。

6月25日，端午節(jié)項目首開，推案體量151套，去化約92套，去化率61%；

區(qū)域價格再次被定義，均價不過11000元/㎡！

區(qū)域價值梯隊，國際陸港組團>夢湖核心組團>物流北組團

區(qū)域價格梯隊，國際陸港組團>夢湖核心組團=物流北組團

區(qū)域配套梯隊，夢湖核心組團=國際陸港組團>物流北組團

揉合來看，目前住宅主要集中在物流北組團和夢湖核心組團，尤其是夢湖核心組團，去年一年，已有6家房企密集拿地。

如圖：拿地價綜合對比圖

綠都地塊是由原宇通地塊土地變更，不具備對比意義；

2017年同期進場的萬科，碧桂園，金地均以市場熔斷價拍得地塊，樓面價超5100元/㎡；

2019年，兩年過去了，夢湖核心區(qū)的土地拍賣基本以個位數溢價摘得，整體樓面價約4500元/㎡，地價降了；

其中，17號地還經歷流拍復拍，最后由經開管委托底，中建操盤；

片區(qū)更加核心的土地位置，鄭州難得一遇的凈地，沒有哄搶，就這樣低價成交；事出反常必有妖。

區(qū)域價值，市場變化，產品去化難度等讓拿地變得愈加謹慎！

如圖：項目綜合對比圖

對比價格，2018年中旬，金地，碧桂園，萬科相繼入市開盤，隨著首開的不理想，到現在越賣越便宜，越賣越難賣，某項目價格降幅超2000，降價幅度近20%；

本想靠精裝溢價，沒想到卻成了價格戰(zhàn)上的絆腳石；

路勁正榮悅東園、星聯樾棠、興港和昌凌云筑、中建·瀾溪苑，英地項目也都蠢蠢欲動，片區(qū)今年的新盤若集中入市，必定又是一場價格廝殺。

對比產品，除金地，綠都設計的有89㎡的小戶型，像萬科，碧桂園小三房分別是95㎡，98㎡起，四居基本都在140㎡左右，整體戶型還是偏改善的；

保利金茂時光悅，規(guī)劃產品70㎡兩室一廳一衛(wèi)，89-110㎡三室兩廳兩衛(wèi)，128㎡四室兩廳兩衛(wèi)，70的小兩房，89的小三房，雙衛(wèi)設計，128的小四房，四開間朝南，戶型相對都很緊湊；

前車之鑒，89㎡的小三房比大戶型能高500-1000元/㎡，120㎡以上的去化一般，140㎡以上的根本去化不動；

對比結果就是，這是一個產品越做越剛，價格越做越敏感的 的區(qū)域，好產品+嚴控總價，或許還有出路。

2016年那場“大火”，蔓延至今，讓很多人為之瘋狂，購房者購房殺得眼紅，房地產企業(yè)亦如此，搶地搶得眼紅，不免高位站崗者。

2016過去了，我們很還懷念它，因為回去可以做很多正確的選擇，同樣能避免很多的錯誤。

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2020來了，是極近特別的一年，每個區(qū)基本都是自顧不暇，依靠外圍外溢幾乎無可能，只能自身求解。

夢湖正在開挖，規(guī)劃設計方案也已亮相，同樣高規(guī)格的規(guī)劃，夢湖CBD復制鄭東新區(qū)如意湖CBD，能解套發(fā)展嗎？

未來隨著更多的住宅地塊釋放，開發(fā)商聚集，能撬動片區(qū)的未來嗎？

我回答不了。

現狀可以回答，依然是廠房林立，大車呼嘯而過，生活配套欠缺，公共交通匱乏，規(guī)劃的13/14號線不知何時開通等

若不是地緣性客戶和周邊的產業(yè)群客戶，其他區(qū)域剛需客戶或者投資客戶不建議購買。

先看一張圖：

發(fā)展周期太長，十年，依然有大量空白地帶，速度緩慢真的不是嘴上說說。

經開物流園區(qū)向來是東南區(qū)域的價格洼地，畢竟和周邊環(huán)境及地理位置脫不開關系；

地緣性和周邊產業(yè)群客戶可以買來自住，距離單位近，價格便宜， 夢湖可以作為首選，有些項目需要注意的是房本到底是經開戶口還是中牟戶口，升值估計要等很久了。

但我愿相信隨著各大開發(fā)商的入駐，證明區(qū)域的未來和空間還是有的，只不過目前的環(huán)境下太需要時間去證明了。

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