最近，有一個(gè)區(qū)域的樓市很受關(guān)注——長(zhǎng)豐北城。

原因是區(qū)域內(nèi)今年首開的樓盤不少，馬上又有4宗地塊將拍賣。但其實(shí)不少購(gòu)房者都對(duì)該區(qū)域認(rèn)知比較模糊，存疑頗多。

那么，北城樓市到底還有沒(méi)有發(fā)展突破？房?jī)r(jià)如何？有沒(méi)有樓盤值得入手？今天，我們就來(lái)具體考察北城樓市的一些情況。

NO.1 | 壹

政務(wù)芯，城市外拓將來(lái)

從區(qū)位來(lái)看，北城即為長(zhǎng)豐縣靠近合肥市區(qū)的部分縣域。提起長(zhǎng)豐，不少人印象中還是“縣域老三”、“北城更北”。但近年來(lái)，長(zhǎng)豐已經(jīng)有所改變。隨著城市發(fā)展進(jìn)程加快，區(qū)域外拓加速，政策對(duì)長(zhǎng)豐也有所傾斜。

北城辦板塊獨(dú)家航拍

十四五規(guī)劃提到：大力推動(dòng)長(zhǎng)豐與市區(qū)一體化發(fā)展，謀劃推進(jìn)縣改區(qū)，按照中等城市標(biāo)準(zhǔn)，提升長(zhǎng)豐縣城的承載能力，致力打造為市域副中心。

可見，長(zhǎng)豐縣的發(fā)展已經(jīng)有了一定的突破。反觀縣域內(nèi)近市區(qū)的三大主力板塊：北城辦、崗集、雙鳳，各具特色。

1、北城辦板塊

北城辦板塊，不遠(yuǎn)處就是雙墩鎮(zhèn)政府中心，附近配套多為在建，有不少工程已經(jīng)封頂，即將步入裝修階段。

有鎮(zhèn)政府加持，以及科創(chuàng)北城、中國(guó)聲谷雙鳳基地、北城創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)中心等為其增色，北城辦板塊的樓市發(fā)展，明顯要比其他兩板塊更為迅速。

北城辦板塊獨(dú)家航拍

總體來(lái)說(shuō)，北城辦比其他兩個(gè)板塊熱度更高，配套更為完善。商業(yè)、教育、交通、醫(yī)療、科研等全面開花，板塊前景可期。

目前，板塊內(nèi)已有多家品牌房企入駐，包括旭輝、文一、金科等。當(dāng)然，目前其配套兌現(xiàn)尚需一段時(shí)間，看中預(yù)期的購(gòu)房者可以考慮。

2、雙鳳湖板塊

雙鳳湖板塊，地如其名。雙鳳湖水域面積5000畝，板塊內(nèi)元一高爾夫球場(chǎng)占地2000畝，親水公園占地200畝；“天然氧吧”名副其實(shí)，板塊生態(tài)資源尤為出色。

北城辦板塊獨(dú)家拍攝

從區(qū)位來(lái)看，板塊位于“五湖連珠”腹地，距離北城核心區(qū)較近，共享北城核心區(qū)的配套資源。其代表樓盤，奧青城，均價(jià)1.07萬(wàn)/㎡，目前還有高層在售。

3、崗集板塊

崗集板塊是2016年以后形成的新興板塊，較北城核心區(qū)離市區(qū)更近。崗集與四里河板塊接壤，受廬陽(yáng)區(qū)規(guī)劃利好及配套輻射，承接了廬陽(yáng)部分外溢購(gòu)房需求。

目前區(qū)域內(nèi)配套比較成熟，相對(duì)北城多數(shù)住宅、配套在建的情況，崗集的人氣更旺盛。

NO.2 | 貳

均價(jià)1.1萬(wàn)，區(qū)域核心樓盤正面“剛”

放眼長(zhǎng)豐，縣域“寵兒”無(wú)疑是北城政務(wù)核心區(qū)。目前，區(qū)域內(nèi)在售樓盤不少，其中華地學(xué)府公園和華宇林泉雅舍這兩家今年開盤，比較有代表性。接下來(lái)，我們就讓兩盤正面pk一下。

區(qū)位圖

首先是華地。華地學(xué)府公園位于長(zhǎng)豐縣阜陽(yáng)北路與夢(mèng)蝶路交口，1月30日首開有1#樓、7#樓、8#樓，約214套房源。最新動(dòng)態(tài)！據(jù)現(xiàn)場(chǎng)工作人員介紹，首開房源已所剩不多，且最近有加推計(jì)劃，但暫未確定樓棟。

項(xiàng)目總規(guī)劃有23棟高層、小高層、低密度多層，約1448戶，戶型建面約84-103㎡，均價(jià)約10500元/㎡，容積率2.0，綠化率40%。

學(xué)府公園沙盤圖

2020年7月23日，華地以714萬(wàn)元/畝競(jìng)得長(zhǎng)豐縣CF202011號(hào)居住用地，住宅樓面價(jià)5354元/㎡，溢價(jià)率12.62%。社區(qū)內(nèi)部配備有幼兒園、自建約1.1萬(wàn)㎡學(xué)府公園等。

其次是華宇。作為華宇進(jìn)駐合肥4年后的第一個(gè)獨(dú)立操盤項(xiàng)目，林泉雅舍一直廣受關(guān)注。據(jù)置業(yè)顧問(wèn)介紹，華宇臨泉雅舍即將加推5#樓，目前已經(jīng)開始認(rèn)籌。此前，項(xiàng)目于1月24日首開的1#樓、8#樓、11#樓三棟，約200余套房源已基本售罄。

林泉雅舍區(qū)位圖

項(xiàng)目位于雙墩鎮(zhèn)譙城路以東、渦河西路以北，規(guī)劃有9棟（18F-20F）高層，10棟（11F）小高層，戶型建面約86-108㎡，均價(jià)約11200元/㎡，容積率2.0，綠化率40%。

林泉雅舍沙盤圖

2020年7月23日，華宇以成交單價(jià)705萬(wàn)元/畝競(jìng)得長(zhǎng)豐縣CF202012居住用地，樓面價(jià)5287元/㎡，溢價(jià)率11%。社區(qū)內(nèi)部，項(xiàng)目規(guī)劃有社區(qū)商業(yè)中心、公園、15班制幼兒園等。

1. 區(qū)位配套

兩盤均屬于北城辦板塊，地理位置相距不足1公里，配套基本共享，且多為在建狀態(tài)。社區(qū)內(nèi)部，兩盤都規(guī)劃有幼兒園、公園等。

外部配套方面，交通上緊鄰地鐵8號(hào)線龍湖北路站、北城高鐵站，周邊有阜陽(yáng)北路高架、繞城高速、蒙城北路等。

樓盤周邊環(huán)境圖

教育規(guī)劃有約3所幼兒園、2所小學(xué)及1所中學(xué)等；商業(yè)有泰和街、中環(huán)城商業(yè)、北城世紀(jì)金源商業(yè)區(qū)、北城萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)以及其它規(guī)劃商業(yè)用地等；醫(yī)療有省立醫(yī)院北區(qū)等，公園有幸福公園、公園等。

就區(qū)位配套來(lái)說(shuō)，兩盤基本一致，不分上下。

2. 產(chǎn)品設(shè)計(jì)

產(chǎn)品來(lái)看，兩盤均以剛需戶型為主。華地建面約84-103㎡，華宇建面約86-108㎡；華宇戶型整體建面更大。

學(xué)府公園建面約93㎡戶型圖

以兩盤都有的建面約93㎡戶型為例，兩盤均為封閉陽(yáng)臺(tái)，衛(wèi)生間干濕分離。華地設(shè)計(jì)為南北通透、三室兩廳兩衛(wèi)，三開間朝南，主臥套房設(shè)計(jì)，廚房、餐廳、客廳、陽(yáng)臺(tái)位于戶型中軸上。

華宇則設(shè)計(jì)為動(dòng)靜分離、三室兩廳一衛(wèi)，廚房、餐廳、客廳、陽(yáng)臺(tái)整體位于戶型右側(cè)。

林泉雅舍建面約93㎡戶型圖

價(jià)格方面，華地以10500元/㎡的均價(jià)完勝華宇。

3. 品牌物業(yè)

華地集團(tuán)成立于2004年，由新華（合肥）控股，深耕長(zhǎng)三角，在合肥已有10個(gè)以上項(xiàng)目，體系比較成熟，具備國(guó)家房地產(chǎn)開發(fā)及物業(yè)管理雙一級(jí)資質(zhì)。

華宇是外地企業(yè)，成立年頭雖早，但資質(zhì)不如華地，入駐合肥僅4年左右。

且在林泉雅舍項(xiàng)目之前，華宇一直以合作開發(fā)的模式，依附于品牌“大佬”，與旭輝、禹洲、信達(dá)、中梁等大牌房企聯(lián)合操盤，華宇林泉雅舍正是華宇在合肥的第一個(gè)“獨(dú)家”項(xiàng)目。

華宇往期項(xiàng)目圖

目前，華宇合作開發(fā)的模式首次被打破，其項(xiàng)目口碑如何，只能看林泉雅舍的交付。

NO.3 | 叁

新房＆二手房房?jī)r(jià)

目前，北城的新房均價(jià)在1.2-1.4萬(wàn)/㎡，首付2.5成，不限購(gòu)。土地供應(yīng)方面，下月北城還有4宗地塊待出讓。其中，2宗位于雙鳳經(jīng)開區(qū)，2宗位于雙墩鎮(zhèn)。

圖源土地市場(chǎng)網(wǎng)

從市場(chǎng)來(lái)看，區(qū)域內(nèi)土地供應(yīng)充足，庫(kù)存去化穩(wěn)定，在售樓盤不少，如港龍旭輝城市江來(lái)，均價(jià)12999元/㎡；文一錦門桃李，均價(jià)12600元/㎡；保利時(shí)代，均價(jià)14599元/㎡；錦華雅居，均價(jià)13395元/㎡等。

圖源鏈家

根據(jù)鏈家數(shù)據(jù)，北城二手房約1萬(wàn)/㎡，在售房源5494套，最近三個(gè)月成交房源348套；如頤徽苑，均價(jià)10591元/㎡。

上述可見，北城房產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況良好，不存在倒掛現(xiàn)象，但新房、二手房?jī)r(jià)差小，越靠近市區(qū)的樓盤價(jià)格越貴。

圖源鏈家

尤其是部分靠近市區(qū)的二手樓盤，與遠(yuǎn)市區(qū)新盤價(jià)格相當(dāng)，像頤徽苑、瑞徽苑等，二手均價(jià)基本在1.05萬(wàn)/㎡左右；與新開的華地學(xué)府公園均價(jià)相差無(wú)幾。

NO.4 | 肆

結(jié)語(yǔ)

相對(duì)合肥其他區(qū)域來(lái)說(shuō)，北城還是略顯“偏遠(yuǎn)”，區(qū)域內(nèi)配套也多為在建。如果是看好預(yù)期，購(gòu)房者可以考慮。但如果是即買即住，那北城就不太適合。

市區(qū)還有新站、瑤海；縣域還有肥西、肥東可選。北城發(fā)展雖然也不錯(cuò)，但就價(jià)格來(lái)看，同價(jià)位也可選擇部分距離市區(qū)更近的二手房。特別是看中當(dāng)下實(shí)際情況的剛需自住買房者，市區(qū)的性價(jià)比更高。

回到文章開頭的問(wèn)題，區(qū)域內(nèi)哪些樓盤值得入手？我想這個(gè)問(wèn)題沒(méi)有一個(gè)肯定的答案。每個(gè)人的買房需求都不可同一而論。

想要入手一個(gè)“值得”的樓盤，首先要區(qū)域選擇開始，然后是樓盤開發(fā)商、房子大小、周邊情況、價(jià)格多少……每一步都要仔細(xì)而謹(jǐn)慎。

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