商業(yè)綜合體商鋪能買嗎？有什么建議？
商業(yè)綜合體的商鋪還能買嗎？不能一概而論。需要考慮以下幾方面因素：
1、城市建設(shè)規(guī)劃?？丛摼C合體商鋪是否屬于城市中央商務(wù)區(qū)，周邊是否有地鐵、重點(diǎn)學(xué)校、大型社區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)等配套，市政規(guī)劃中附近是否還有其他的商業(yè)綜合體，是否存在同質(zhì)化現(xiàn)象，是否有穩(wěn)定的消費(fèi)群體等。
2、商鋪具體位置。綜合體商鋪也有內(nèi)鋪和外鋪之分，通常情況下，一樓的沿街鋪、商場(chǎng)入口處的商鋪，甚至是一樓的過道鋪，都會(huì)比二樓以上的商鋪更優(yōu)質(zhì)，收益穩(wěn)定易出租，其它的內(nèi)鋪受空間環(huán)境、消費(fèi)群體的影響有局限性。
3、運(yùn)營團(tuán)隊(duì)實(shí)力。商場(chǎng)內(nèi)鋪都是實(shí)行統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理，優(yōu)質(zhì)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)專業(yè)性較強(qiáng)，在設(shè)計(jì)規(guī)劃和引流等方面都會(huì)有專業(yè)的人員去做，可以把項(xiàng)目運(yùn)營的很成功。如果僅僅是聽了銷售人員的口頭宣傳，開發(fā)商再讓第三方與投資者簽訂租賃合約，或者許諾較高的回報(bào)率返租等，里面的貓膩有很多，比如一旦出現(xiàn)工程爛尾、開發(fā)商中途跑路、承諾得不到兌現(xiàn)等情況，購房者的權(quán)益很難有保障。
整體來說，不建議購買商場(chǎng)內(nèi)鋪，原因如下：
一是投資者無自主經(jīng)營權(quán)，等于把錢交給別人去打理，坐等收租的事情沒有想象的那樣簡單。所謂合伙的生意不好做，投資內(nèi)鋪同樣的道理。
二是目前城市正處于大開發(fā)階段，城市在不斷擴(kuò)容，商圈在在不斷轉(zhuǎn)移，今天火熱的地方明天有可能變得冷清。商圈和消費(fèi)群體走了，商鋪搬不走。
三是政策的連續(xù)性得不到持續(xù)，城市管理者基本上三五年一次更換，換了人也會(huì)換項(xiàng)目，今天上馬一個(gè)項(xiàng)目，明天啟動(dòng)一個(gè)工程，城市地標(biāo)建筑不停的換地方，爛尾停工的項(xiàng)目不是沒有。
四是整體商業(yè)環(huán)境受線上營銷沖擊已經(jīng)變差，消費(fèi)主力軍年輕一代消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)方式的改變，以傳統(tǒng)零售為主導(dǎo)的實(shí)體店生意很難做，實(shí)體店的生存空間被大幅壓縮，投資商鋪有風(fēng)險(xiǎn)，何況還是內(nèi)鋪。
您好，我是武漢黃俊律師。我來回答您的問題。
相比普通住宅項(xiàng)目，商鋪的銷售方式眼花繚亂。
“按月返租，年底分紅”“穩(wěn)定收益，原價(jià)或增值回購”“一鋪旺三代”……
下面，我就商鋪銷售中常見的三大法律風(fēng)險(xiǎn)做簡要介紹，供您參考。
一、返本銷售我國《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。
所謂的“返本銷售”實(shí)質(zhì)上是一種變相的融資方式，開發(fā)商將房屋售價(jià)提高，承諾若干年后將本金返還。
這種返本銷售，經(jīng)常異化為非法集資的一種形式。
返本銷售的風(fēng)險(xiǎn)在于開發(fā)商返本的承諾往往不能兌現(xiàn)，甚至卷款潛逃。
二、分割銷售我國《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。
但是，商業(yè)項(xiàng)目并不像住宅房屋有戶型結(jié)構(gòu)和單元分割，商業(yè)綜合體一般單層面積數(shù)千平方米，且沒有任何物理分割。
重要的是，我國法律并未對(duì)非住宅的商業(yè)房屋能否分割銷售？如何分割？并未有具體規(guī)定，各地方政府對(duì)于分割銷售的規(guī)定也各有不同。
這類商鋪，商家在宣傳時(shí)，常稱作“產(chǎn)權(quán)式商鋪”，但是，這類產(chǎn)權(quán)式商鋪有的即使能夠辦理產(chǎn)權(quán)證，但仍然無法保證 業(yè)主的權(quán)益。
比如某商業(yè)綜合體，曾經(jīng)有幾十位業(yè)主在取得商鋪產(chǎn)權(quán)證并且托管協(xié)議到期后，起訴開發(fā)商及托管公司要求返還商鋪。
但是，法院認(rèn)為商鋪不具備獨(dú)立使用的客觀條件，個(gè)體獨(dú)立空間很難界定，返還商鋪會(huì)侵犯大多數(shù)業(yè)主的利益，駁回了業(yè)主的訴訟請(qǐng)求。
三、售后包租售后包租的特點(diǎn)是承諾以租金回報(bào)的方式吸引買家入場(chǎng)，同時(shí)簽訂商鋪買賣合同和租賃合同。
一般開發(fā)商會(huì)要求買家簽訂兩份合同，一份是買家購買商鋪的合同，同時(shí)還有一份租賃合同，買家將商鋪交由指定的第三方公司（通常是開發(fā)商的關(guān)聯(lián)公司）統(tǒng)一托管，托管期限長達(dá)10年或20年。
此類包租行為與開發(fā)商的資金壓力存在很大關(guān)系，存在較大風(fēng)險(xiǎn)。
比如項(xiàng)目建成后經(jīng)營不善，無法達(dá)到預(yù)期的收益水平，沒有現(xiàn)金流兌付；或者開發(fā)商挪用項(xiàng)目資金，導(dǎo)致資金鏈斷裂等。
您要記?。汉觅u的商鋪不需要返租，不好賣才返租。
四、總結(jié)買房，想識(shí)破開發(fā)商套路，一定要咨詢專業(yè)律師。
當(dāng)然，購買商鋪，還存在其他風(fēng)險(xiǎn)，想知道，請(qǐng)關(guān)注我。
如果想了解更多法律常識(shí)，請(qǐng)關(guān)注：武漢黃俊律師。
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