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◎來源丨溫州房哥

◎文/編丨c東東/Mt.

要說近兩年，市場競爭最為激烈的板塊， 蒲州-桃花島板塊大概率會有姓名。

▲蒲州-桃花島板塊部分項目相對區(qū)位示意

從去年部分樓盤 打九折送車位啟幕，再憑借著 周邊拆遷持續(xù)推進、 未來社區(qū)落地、 吾悅廣場開業(yè)等利好加身，蒲州板塊地價創(chuàng)下新高，而桃花島板塊則熱度稍遜一籌。

看蒲州板塊，依靠加大優(yōu)惠等措施，加上各種利好營銷之下，去化可以說是持續(xù)穩(wěn)定。 蒲州板塊早兩年首開的項目大部分房源已經(jīng)售出。即便是定位高端的 翠湖里，也只剩 不到百套的房源了。

▲數(shù)據(jù)截至2021年4月13日14時，數(shù)據(jù)來源：溫州市房地產(chǎn)市場信息交易網(wǎng)。數(shù)據(jù)可能有延后，以實際為準

再看桃花島區(qū)域，與蒲州板塊相挨，雖然因板塊認同和配套發(fā)展滯后等原因，去化一度落后，但早前的“去化困難戶” 留香園、 博悅灣如今整體去化均已在70%上下。 江月灣整體去化也已達約85%。

2020年下半年開盤的富春未來社區(qū)· 未來之城（備案名：如意里）和 藍光廣城·未來天辰（備案名：天著園） 一手毛坯均價已經(jīng)在2.7萬元/㎡上下，而吾悅廣場最后一期開盤，毛坯均價僅為2.56萬/㎡。因為價格上升了一個臺階，兩盤剛開始去化較為慘淡。

但在春節(jié)后，未來之城去化速度明顯加快。2月去化約為55套，3月去化約為81套，4月至今已經(jīng)去化約為23套。究其原因或在于：

加大優(yōu)惠 。由于為備案價一口價成交 （無優(yōu)惠） ，因而，未來之城通過車位優(yōu)惠約8萬元左右 （視付款方式，若全款，優(yōu)惠力度更大） 入市； 調(diào)整營銷策略 。如借力吾悅廣場開業(yè)，以吾悅三期·未來之城為賣點進行營銷； 緊跟熱點利好 。如萬豪旗下W酒店落地周邊超高層地塊，適時宣傳。

▲開發(fā)商宣傳營銷理念示意

就在本周三，未來之城三期245套住宅以毛坯均價 27145元/㎡入市。一起來看看……

A

開盤樓幢

本次預售如意里（三期）：住宅 （依照地名辦標注，下同）6幢、9幢、17幢，計 建筑面積31544㎡，245套。

▲樓棟分布圖

項目預計于2022年3月份主體全部結頂，2023年5月份竣工，計劃于 2023年12月交付使用。

B

區(qū)位

項目位于 龍灣區(qū)蒲州街道上江村、江前村。地塊以蒲江路分開。

▲地塊相對位置。/浙江省土地使用權網(wǎng)上交易系統(tǒng)

▲項目周邊效果圖示意

項目 北側為玉蒼西路、吾悅廣場·璟悅府、人才公寓安置房

南側為溫州大道；

西側為江南路、規(guī)劃超高層建筑。

東側為上江河、規(guī)劃公園綠地、規(guī)劃二類居住用地。東北側

“未來之城”一期首開，“高定價大戶型”掩護出貨.....

C

日照分析

未來之城東側地塊住宅，偏西角度較大，約為南偏西14-35°。西側地塊住宅偏角 在居住舒適范圍，約為 南偏東4°-南偏西15°以內(nèi)。

▲樓棟間距示意，樓間距僅供參考，手工標注，有誤差。以銷售口徑和實際為準。

日照簡評

三期 6#南側為寬約49.96米的溫州大道和規(guī)劃二類居住用地，加上住宅退讓預計超80米，預計中低樓層的日照也會不錯。

9#南側為高約99米、33層的人才住房4#，樓間距較小。正南側間距約69米。預計14樓以下房源大寒日正午會受到遮擋。

17#南側為溫州大道和規(guī)劃商業(yè)、辦公用地，現(xiàn)有辦公樓建筑高度7層左右，加上住宅退讓，間距較大，低樓層日照質量也能夠滿足。

注：1、 若某樓層房源在大寒日正午日照被南側樓棟遮攔，意味著該樓層以下房源在冬天大多數(shù)時間日照會被南側樓棟遮擋，該樓層以上房源日照條件逐層轉好。

2、 若冬至日都不會南側樓棟遮攔，意味著冬天都不會被南側樓棟遮攔。

D

戶型分析

三期戶型新增130方邊套、143方戶型。

▲樓棟分布圖

文中涉及的戶型尺寸可能有誤差，僅供參考，尺寸來自房管網(wǎng)，以實際和售樓處銷售口徑為準。下同。

6#建面約143㎡：

▲文中涉及的戶型尺寸可能有誤差，僅供參考，尺寸數(shù)據(jù)來自房管網(wǎng)，以實際和售樓處銷售口徑為準。下同。

----四朝南改善戶型，與市場上同面積段四朝南戶型相比，過道控制略弱；

---- 大進深的陽臺+空中花園是產(chǎn)品的亮點，但客餐廳的采光會受到一定影響；

9#建面約130㎡邊套：

----130方做“3+1”室，比較少見，房間舒適度在線；

----廚房好用！

----大邊廳長度6.7米左右，尺度還不錯，但寬度不到4米，對于客廳而言，擺了沙發(fā)還要留過道走人，局促。

17#建面約130㎡東邊套：

---與9#130方邊套相比，少了儲藏間，但可以做四個獨立的房間；

---過道控制好于9#的130方，客廳舒適度也較好。

D

價格分析

備注： 因本項目實行裝配式建筑和住宅全裝修交付，2500元/㎡（現(xiàn)代簡約風，適用于全戶型）。

本次三期開盤均價 27145元/㎡，比二期均價上升約200元/㎡。

對比三期17#和二期18#，同為106方和130方面積房源，樓棟距離較近，均價相差約400元/㎡。

綜合來看，三期價格是有所 微漲的。

E

選房注意事項

143 ㎡

性價比較差

蒲州-桃花島板塊（龍灣），140方左右面積段的戶型，已經(jīng)處于板塊產(chǎn)品鏈的頂端。

每個樓盤，一般都會分配最好的微觀條件資源給最大的戶型，所以在這個板塊，絕大多數(shù)樓盤的140方面積段產(chǎn)品，都會處于小區(qū)樓王的核心位置，讓四朝南正對中庭花園。

如留香園：

如吾悅廣場瀾悅府：

如博悅灣：

等等......

但未來之城的143方，四朝南正對著溫州大道交通主干道，其 微觀條件與板塊的產(chǎn)品面積定位不匹配。

從二手房市場的實際情況來看，房子買賣還是比較忌諱“大面積戶型搭配差微觀條件”的房源，實際居住體驗不佳，有錢人改善看不上，沒錢的人買不起。

所以類似“資源錯配房源”，性價比相對較低，購房者慎選。

樓層

選擇

未來之城三期中高樓層價格差別不大，以6#701和1701比較，毛坯單價僅相差 約700元，差價較小。

建議 優(yōu)選中高樓層房源。 同價格建議優(yōu)先選擇更高樓層。

130方

選擇

三期130方分別位于9#和17#。

9#130方東邊間俯瞰東側中央花園，視線不錯，單價雖最高，但差距與其它邊套相比不算大，改善住戶可優(yōu)先考慮，最好選擇15、16樓以上房源，視野日照皆可滿足。

17#兩梯三戶設計，東邊間的電梯前室獨立使用，相當于一梯一戶，又有隔壁鄰居幫助分攤公共面積，且均價和西邊間一樣，性價比無疑最高。

▲17#東邊間戶型

好了，今天就說這么多。

題圖：吾悅廣場實景

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