導讀：城市越建越大，新區(qū)和老城，哪個潛力更大，買 房價近兩年上漲幅度大，商鋪單價基本沒漲，后面會補漲嗎？

你好！我是雷傳桃，一名房產(chǎn)投資愛好者，對于這個問題，我的回答是，新區(qū)的房子和老城的房子，都是可以買入的，升值潛力要因城市而異，因片區(qū)而已，要進行具體的分析和判斷，當然要實地踩盤，進行調查了解。

不管是新區(qū)，還是老城，房子都可以買，但是，升值潛力肯定是不一樣的。

根據(jù)我的踩盤、看房經(jīng)驗，我認為，老城的老破小房子，只要帶有好學區(qū)，小學和初中的教學質量很好，房價就會一直在上升，究其原因，主要是需求量很大，供應量不足。

一旦房價上漲，老破小的業(yè)主就舍不得賣掉自己的房子，總是盼著房價繼續(xù)上漲。另外，老破小的房子一旦占用學位，小學6年、初中3年，合計9年下來，才會騰出房子，對外出售。

這樣的惜售和學位占用9年，使得老破小的學區(qū)房供應量很少，處于稀缺的狀態(tài)。這樣的房子，怎能不漲價呢？

再看新區(qū)的新房，戶型及小區(qū)環(huán)境肯定要超過老城，還有周邊的配套，比如商業(yè)綜合體、公園、道路、橋梁、學校、寫字樓等。

假設新區(qū)的新房，各項利好都能落地成真的話，房子交付之后，房價只會一步步上漲。如果利好落空，房價很難上漲，甚至會下跌。

不是所有新區(qū)的房子都會升值，要具體地分析和判斷，甚至進行必要的預測。

許多人買房子，完全聽信中介和置業(yè)顧問的話，被他們牽住鼻子朝前走，而中介和置業(yè)顧問關注的往往是自己傭金，專業(yè)程度不高，加上缺少全局思維，容易誤導購房者。

購房者必須懂房子，會收集大量的信息并從中篩選，從而作出精準的分析和判斷，這樣才能買對房子，享受到房價上漲的紅利。（雷傳桃）

在城市的新城區(qū)還是老城區(qū)購買房子更合適，這要看個人的習慣和需求。新城區(qū)和老城區(qū)各有優(yōu)點和缺點。

老城區(qū)的優(yōu)點是：配套成熟，生活便利；老城區(qū)里通常配套有商場、超市、醫(yī)院、學校；優(yōu)質的教育資源和醫(yī)療資源通常都在老城區(qū)里。如果你要享受生活的便利，子女有優(yōu)質的教育和醫(yī)療資源，在老城區(qū)里購買房子還是比較合適的。

但是老城區(qū)也有它的缺點：居住的人口密集，基礎設施較為陳舊，居住環(huán)境和空氣質量較差，房價較高。適合老年人和做小生意的人居住。

新城區(qū)的優(yōu)點是：居住環(huán)境優(yōu)美、綠化率較高，空氣質量較好，小區(qū)公共設施配套齊全，遠離喧囂。房價也較為便宜。

新城區(qū)的缺點是：生活配套不夠完善，例如醫(yī)院、學校、超市等無法在短期內完成配套，生活不便。小區(qū)里人與人的關系較為冷淡。

至于提問者說的老城區(qū)和新城區(qū)哪個潛力更大，不知指的是否是房屋的升值空間。如果從投資的角度來說，老城區(qū)里的新建小區(qū)投資潛力，通常會比新建城區(qū)的房屋要大一些。畢竟國人的傳統(tǒng)觀念，還是喜歡熱鬧，喜歡生活便利的小區(qū)。優(yōu)質的教育資源和醫(yī)療資源也是購房者考慮的因素。

總之，新舊城區(qū)各有好或不好? ?方面，由于購房者的用途不同，有的購房者是用于投資，有的供房者是為了剛需。購房者會根據(jù)自己的實際情況，做出不同的判斷。

房價近兩年上漲幅度大，商鋪單價基本沒漲，后面會補漲嗎？

房價在前幾年上漲，但是很奇怪的是，商鋪沒有上漲。于是，很多房地產(chǎn)投資者們，就在思考買入商鋪。商鋪有機會嗎？房地產(chǎn)還值得投資嗎？

投資是一場旅行，在旅途，遇見您。

我是雄風投資，20年投資實戰(zhàn)經(jīng)驗的老司機，在亞洲最大證券公司--中信證券工作期間，榮獲騰訊2012中國最佳投資顧問。

一，房地產(chǎn)的產(chǎn)品結構。

房地產(chǎn)的產(chǎn)品里面，主要有住宅、商鋪、寫字樓，這三種產(chǎn)品構成房地產(chǎn)市場的主要產(chǎn)品結構。

二，曾經(jīng)的商鋪。

記得十幾年前的商鋪，是非常好賣的房地產(chǎn)產(chǎn)品，投資者都是買商鋪，而不是像現(xiàn)在這樣去買住宅。

曾經(jīng)的商鋪上漲幅度很大，比住宅更大的漲幅，原因是商鋪數(shù)量整體比住宅少。同時，商鋪的租金回報率比較高，高于住宅。

在升值空間大和投資回報率高的前提下，商鋪曾經(jīng)走過黃金十年的上漲行情。

三，最近幾年的商鋪。

花無百日紅，商鋪的黃金年代在2010年左右開始結束，原因是幾個：

第一個原因是商鋪的數(shù)量越來越多，商鋪的價值開始下降。

第二個原因是商業(yè)中心的變化，過去是商鋪為王，現(xiàn)在的商業(yè)全部轉移到購物中心。消費者習慣一站式購物，不再到路邊的商鋪購物和消費。

第三個原因是互聯(lián)網(wǎng)電商的沖擊，現(xiàn)在人們很少去商場購物，而是通過互聯(lián)網(wǎng)下單購物，物流配送到家。這樣購物，既節(jié)省成本，也非常方便。

四，商鋪，已經(jīng)沒有機會。

建議大家不要去投資商鋪，因為未來商鋪的價值，將越來越低?，F(xiàn)在房地產(chǎn)項目，銷售情況是商鋪不好賣，寫字樓不好賣，但是住宅很快銷售完成。

另外，房地產(chǎn)的投資機會也很小，并且存在較大的風險。

五，商鋪與人生。

人生之中，曾經(jīng)地產(chǎn)商的廣告是一鋪養(yǎng)三代，意思是買一個商鋪，商鋪出租的租金可以養(yǎng)活三代人。時光流逝，十年的商鋪輝煌，已經(jīng)成為歷史。因此，世界唯一不變的是變化，曾經(jīng)的諾基亞手機，也是倒閉了。

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先說答案，今后商鋪價格補漲的的概率極低，絕大多數(shù)沒有投資價值了。

與住房相比，商鋪的價格要高出不少；同時，商鋪的過戶成本遠高于住房。

咱們可以從多個方面來解讀為什么商鋪的價格難以補漲，并且沒有投資價值。

一、租金回報率低商鋪購買后，多數(shù)都是用于出租的，但是現(xiàn)在不管是商鋪還是住房，租售比一般都低于3%，遠沒有大額存單的三年期利率高。

一百萬元的房子，租金一般超不過三萬元，而200萬元的商鋪，一年的租金往往也超不過5萬元。

二、商鋪已經(jīng)屬于嚴重產(chǎn)能過剩每一個新樓盤的誕生，都會推出大量的商鋪，商鋪的增多，使得客戶產(chǎn)生分流。相應的，原有的商鋪生意就會受到影響，而這種情況，還會隨著時間加劇。

三、消費習慣的改變，網(wǎng)購的沖擊，商鋪的投資價值不斷降低現(xiàn)在的人越來越浮躁，也越來越不愛活動，能網(wǎng)購的就不出門逛街；能叫外賣就不下館子。

消費習慣的改變，再加上網(wǎng)購的沖擊，實體店的生意大不如前。相應的，實體店生意下滑，租店鋪的商戶掙不出 租金，要么退租，要么降價，沒有第二個選擇。對于房主來說，商鋪的價值會下降，租金回報會降低。

四、商鋪過高的過戶成本，使得變現(xiàn)的難度遠高于住房眾所周知商鋪過戶費非常高，接近商鋪總價的20%，對于接盤俠的要求很高。

早日入手的商鋪，價格低，如今租金上漲后回報可觀。但是如今房價上漲過快過高，投資價值大幅降低。

租金回報率低難以獲益，而出售的難度高，普通人沒有實力接盤。而過高的過戶成本，使得商鋪的變現(xiàn)難度很大，需要資金的時候很難及時出售。

五、城市和熱點區(qū)域都會隨著時間變遷，現(xiàn)在火的商鋪將來不一定火人無千日好，花無百日紅，一個城市有興旺，也有衰敗。一片街區(qū)，有人潮洶涌，也有門可羅雀。

商鋪同樣如此，隨著城市規(guī)劃的發(fā)展，商鋪也會隨著時間發(fā)生變化。現(xiàn)在年租金10萬元，也許幾年后8萬元也找不到租戶。中間一旦產(chǎn)生空檔期，則損失會加大。

六、假如是貸款購買商鋪，租金不一定夠還銀行的利息一旦商鋪租不出去，需要自己貼錢還房貸的時候，就已經(jīng)形成了實質的虧損。

至于如何應對，普通人今后盡量不要投資商鋪就可以了。

已經(jīng)購買了商鋪的，盡量定一個合理的租金，挽留能掙出租金的商戶長期租用。

當然如果現(xiàn)在感覺租金難收難漲，周邊店鋪不景氣，也可以考慮此時出售變現(xiàn)。

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