導讀：旅游景區(qū)附近的 旅游景區(qū)附近的住宅地塊開發(fā) 1. 旅游景區(qū)附近的住宅地塊開發(fā) 2. 景區(qū)建設用地 3. 景區(qū)開發(fā)建設 4. 旅游項目用地 5. 旅游景區(qū)開發(fā)與規(guī)劃 6. 景區(qū)開發(fā)與規(guī)劃 7. 旅游地產(chǎn)用地 8. 旅游景點用地性質(zhì) 9. 旅游景區(qū)有什么項目可以開發(fā)

1. 旅游景區(qū)附近的住宅地塊開發(fā)

首先，有國家法的土地使用證，要看清楚，土地證上的土地性質(zhì)，應該是旅游或商業(yè)，那么建住宅是非法的；沒有住宅樓的規(guī)劃許可證、施工許可證、銷售許可證等證件，就屬于小產(chǎn)權(quán)房；而且景區(qū)內(nèi)的房子最招人反感，很可能將來被拆，而且沒有補償。請慎重。 補充：旅游景區(qū)土地屬于國有，旅游景區(qū)屬于國有資產(chǎn)，不能賣給個人，不能辦理房產(chǎn)證過戶，也就是說你們的合同是不受法律保護的；如果將來賣方返回請求法院認定合同無效，法院支持。請三思。

2. 景區(qū)建設用地

1. 首先要了解土地情況，如土地用地性質(zhì)等，如果投資商準備開發(fā)500畝，投資商就要了解這500畝之內(nèi)有多少是林地，多少村民承包地等等。

2. 根據(jù)土地不同情況找到土地的使用者或擁有者，比如村民委員會、個人、承包人等，與之溝通，征詢他們的意見，看是否能夠發(fā)展旅游業(yè)。如果土地使用者或土地擁有者同意開發(fā)，要與相關(guān)人員簽署意向性協(xié)議書，這個問題可以通過村民委員會去解決相關(guān)問題，這個過程中需要注意一定簽訂書面協(xié)議書，并加蓋政府公章；如果不同意，之后的事情就無法進行了。

3. 與縣級旅游相關(guān)部門溝通，征得縣級領導同意，并達成初步協(xié)議，完成先關(guān)流程。這樣項目開發(fā)就征取得了村民和政府的認可，開發(fā)商就開發(fā)項目做可行性研究報告。

攜帶土地使用者或擁有者簽訂的土地意向協(xié)議書和可研報告到發(fā)改委/局提交申請，填寫立項申請表。提交申請后，發(fā)改委/局會根據(jù)上位規(guī)劃進行立項。

3. 景區(qū)開發(fā)建設

1、旅游景區(qū)可以自己做，要獲得相關(guān)部門的批準。 一般是政府主導，企業(yè)投資、建設、運營，市場導向。 個人想做的話可以購買經(jīng)營權(quán) 。

2、首先要在縣級以上發(fā)改局進行立項申請，通過立項后，再與當?shù)乜h級以上人民政府簽訂景區(qū)合作開發(fā)協(xié)議，根據(jù)協(xié)議辦理用地審批，建設規(guī)劃等相關(guān)手續(xù)，其中最要的是縣級以上人民政府簽訂的景區(qū)合作開發(fā)協(xié)議（即政府允許項目落地）、還有項目可行性評估、環(huán)評及詳規(guī)論證。

4. 旅游項目用地

旅游用地使用年限為40年

“旅游”從字意上很好理解?！奥谩笔锹眯?，外出，即為了實現(xiàn)某一目的而在空間上從甲地到乙地的行進過程;“游”是外出游覽、觀光、娛樂，即為達到這些目的所作的旅行。二者合起來即旅游。所以，旅行偏重于行，旅游不但有“行”，且有觀光、娛樂含義。

旅游目的包括六大類：休閑、娛樂、度假，探親訪友，商務、專業(yè)訪問，健康醫(yī)療，宗教/朝拜，其他。

我國旅游用地使用年限為40年。

5. 旅游景區(qū)開發(fā)與規(guī)劃

景區(qū)開發(fā)與景區(qū)提升的最終目的是滿足游客的消費需求，提升游客滿意度。富瑞泰景區(qū)管理認為，未來景區(qū)發(fā)展將會呈現(xiàn)出以下趨勢：

1、 外部聯(lián)動與合作——實現(xiàn)多贏。處于同一區(qū)域的景區(qū)應該建立合作意識，各個景區(qū)與周邊旅游地形成資源共享、產(chǎn)品互補、客源互流、串線成網(wǎng)，開展區(qū)域宣傳和營銷合力，聯(lián)合成為具有影響力的目的地，最終實現(xiàn)雙贏乃至多贏的局面。

2、 建立和完善旅游公共信息服務體系——實現(xiàn)智慧升級。在進行老舊景區(qū)提升和新景區(qū)開發(fā)時，景區(qū)管理的智慧化，包括無線通訊網(wǎng)絡的規(guī)劃建設、3G視頻監(jiān)控、ERP系統(tǒng)的導入、APP導覽、實時客流量自動統(tǒng)計分析等旅游公共信息服務體系，通過以上高新技術(shù)的使用，可以引導游客合理選擇出游地點，避免扎堆，還能在游客接待數(shù)量超過景區(qū)最佳和最大容載量時，及時 啟動應急措施。

3、空間擴展——以景區(qū)為平臺實現(xiàn)休閑綜合開發(fā)很多景區(qū)接待能力不足，需要進行休閑綜合開發(fā)，但在進行景區(qū)提升中，由于環(huán)保和用地限制已無解決此類需求的空間，這就需要使主景區(qū)向周邊相鄰地區(qū)拓展。這種空間拓展方式的關(guān)鍵，景區(qū)是吸引核。

4、優(yōu)化游線、景觀節(jié)點、休憩平臺和服務設施——實現(xiàn)精細化開發(fā)“爆棚”情況下，景區(qū)開發(fā)中眾多不合理問題暴露出來。對很多景區(qū)來說，在景區(qū)開發(fā)和升級階段進行景區(qū)規(guī)劃設計時，就要考慮“多路徑”、“多節(jié)點”的游賞方式。同時科學打造休憩平臺和服務設施，既要在與周邊環(huán)境、當?shù)匚幕鹾系幕A上，也要從游客心理出發(fā)，基于人本主義考慮來設計。全方位實現(xiàn)精細化開發(fā)。

5、科學規(guī)劃——以保護為前提對于風景名勝區(qū)型景區(qū)來說，景區(qū)提升與景區(qū)開發(fā)應嚴格按照《風景名勝區(qū)管理條例》執(zhí)行，在景區(qū)內(nèi)打通游線，設置基本的配套設施，而酒店、養(yǎng)生、娛樂等設施在景區(qū)外圍發(fā)展。對于資源一般的休閑型景區(qū)來說，內(nèi)部可以建設適量的住宿、餐飲、娛樂等設施

6. 景區(qū)開發(fā)與規(guī)劃

1、旅游交通

　　a) 可進人性良好。交通設施完善，進出便捷。或具有一級公路或高等級航道、航線直達；或具有旅游專線交通工具。

　　b) 有與景觀環(huán)境相協(xié)調(diào)的專用停車場或船舶碼頭。且管理完善，布局合理，容量能滿足游客接待量要求。場地平整堅實或水域暢通。標志規(guī)范、醒目。

　　c) 區(qū)內(nèi)游覽（參觀）路線或航道布局合理、順暢，觀賞面大。路面有特色，或航道水質(zhì)良好。

　　d) 區(qū)內(nèi)使用低排放的交通工具，或鼓勵使用清潔能源的交通工具。

2、游覽

　　a) 游客中心位置合理，規(guī)模適度，設施齊全，功能完善。咨詢服務人員配備齊全，業(yè)務熟練，服務熱情。

　　b) 各種引導標識（包括導游全景圖、導覽圖、標識牌、景物介紹牌等）造型有特色，與景觀環(huán)境相協(xié)調(diào)。標識牌和景物介紹牌設置合理。

　　c) 公眾信息資料（如研究論著、科普讀物、綜合畫冊、音像制品、導游圖和導游材料等）特色突出，品種齊全，內(nèi)容豐富，制作良好，適時更新。

　　d) 導游員（講解員）持證上崗，人數(shù)及語種能滿足游客需要。普通話達標率100％。導游員（講解員）均應具備高中以上文化程度，其中大專以上不少于40％。

　　e) 導游（講解）詞科學、準確、生動。導游服務質(zhì)量達到GB/T 15971-1995中4.5.3和第5章要求。

　　f) 公共信息圖形符號的設置合理，設計精美，有特色，有藝術(shù)感，符合GB/T 10001. 1的規(guī)定。

　　g) 游客公共休息設施布局合理，數(shù)量充足，設計精美，有特色，有藝術(shù)感。

3、旅游安全

　　a) 認真執(zhí)行公安、交通、勞動、質(zhì)量監(jiān)督、旅游等有關(guān)部門制定和頒布的安全法規(guī)，建立完善的安全保衛(wèi)制度，工作全面落實。

　　b) 消防、防盜、救護等設備齊全、完好、有效，交通、機電、游覽、娛樂等設備完好，運行正常，無安全隱患。游樂園達到GB/T 16767規(guī)定的安全和服務標準。危險地段標志明顯，防護設施齊備、有效，高峰期有專人看守。

　　c) 建立緊急救援機制，設立醫(yī)務室，并配備醫(yī)務人員。設有突發(fā)事件處理預案，應急處理能力強，事故處理及時、妥當，檔案記錄準確、齊全。

4、衛(wèi)生

　　a) 環(huán)境整潔，無污水、污物，無亂建、亂堆、亂放現(xiàn)象，建筑物及各種設施設備無剝落、無污垢，空氣清新、無異味。

　　b) 各類場所全部達到GB 9664規(guī)定的要求，餐飲場所達到GB 16153規(guī)定 的要求，游泳場所達到GB 9667規(guī)定的要求。

　　c) 公共廁所布局合理，數(shù)量能滿足需要，標識醒目美觀，建筑造型與景觀環(huán)境相協(xié)調(diào)。所有廁所具備水沖、盥洗、通風設備，并保持完好或使用免水沖生態(tài)廁所。廁所管理完善，潔具潔凈、無污垢、無堵塞。室內(nèi)整潔。

　　d) 垃圾箱布局合理，標識明顯，數(shù)量能滿足需要，造型美觀，與環(huán)境相協(xié)調(diào)。垃圾分類收集，清掃及時，日產(chǎn)日清。

　　e) 食品衛(wèi)生符合國家規(guī)定，餐飲服務配備消毒設施，不使用對環(huán)境造成污染的一次性餐具。

5、郵電服務

　　a) 提供郵政及郵政紀念服務。

　　b) 通訊設施布局合理。出人口．及游人集中場所設有公用電話，具備國際、國內(nèi)直撥功能。

　　c) 公用電話亭與環(huán)境相協(xié)調(diào)，標志美觀醒目。

　　d) 通訊方便，線路暢通，服務親切，收費合理。

　　e) 能接收手提電話信號。

6、旅游購物

　　a) 購物場所布局合理，建筑造型、色彩、材質(zhì)有特色，與環(huán)境協(xié)調(diào)。

　　b) 對購物場所進行集中管理，環(huán)境整潔，秩序良好，無圍追兜售、強買強賣現(xiàn)象。

　　c) 對商品從業(yè)人員有統(tǒng)一管理措施和手段。

　　d) 旅游商品種類豐富，具有本地區(qū)特色。

7、經(jīng)營管理

　　a) 管理體制健全，經(jīng)營機制有效。

　　b) 旅游質(zhì)量、旅游安全、旅游統(tǒng)計等各項經(jīng)營管理制度健全有效，貫徹措施得力，定期監(jiān)督檢查，有完整的書面記錄和總結(jié)。

　　c) 管理人員配備合理，高級管理人員均應具備大學以上文化程度。

　　d) 具有獨特的產(chǎn)品形象、良好的質(zhì)量形象、鮮明的視覺形象和文明的員工形象，確立自身的品牌標志，并全面、恰當?shù)厥褂谩?/p>

　　e) 有正式批準的旅游總體規(guī)劃，開發(fā)建設項目符合規(guī)劃要求。

　　f) 培訓機構(gòu)、制度明確，人員、經(jīng)費落實，業(yè)務培訓全面，效果良好，上崗人員培訓合格率達100％。

　　g) 投訴制度健全，人員、設備落實，投訴處理及時、妥善，檔案記錄完整。

　　h) 為特定人群（老年人、兒童、殘疾人等）配備旅游工具、用品，提供特殊服務。

8、資源和環(huán)境的保護

　　a) 空氣質(zhì)量達GB 3095-1996的一級標準。

　　b) 噪聲質(zhì)量達到GB 3096-1993的一類標準。

　　c) 地面水環(huán)境質(zhì)量達到GB 3838的規(guī)定。

　　d) 污水排放達到GB 8978的規(guī)定。

　　e) 自然景觀和文物古跡保護手段科學，措施先進，能有效預防自然和人為破壞，保持自然景觀和文物古跡的真實性和完整性。

　　f) 科學管理游客容量。

　　g) 建筑布局合理，建筑物體量、高度、色彩、造型與景觀相協(xié)調(diào)。出人口主體建筑有格調(diào)，與景觀環(huán)境相協(xié)調(diào)。周邊建筑物與景觀格調(diào)協(xié)調(diào)，或具有一定的緩沖區(qū)域或隔離帶。

　　h) 環(huán)境氛圍良好。綠化覆蓋率高，植物與景觀配置得當，景觀與環(huán)境美化措施多樣，效果良好。

　　i) 區(qū)內(nèi)各項設施設備符合國家關(guān)于環(huán)境保護的要求，不造成環(huán)境污染和其他公害，不破壞旅游資源和游覽氣氛。

9、旅游資源吸引力

　　a) 觀賞游憩價值很高。

　　b) 同時具有很高歷史價值、文化價值、科學價值，或其中一類價值具全國意義。

　　c) 有很多珍貴物種，或景觀非常奇特，或有國家級資源實體。

　　d) 資源實體體量很大，或資源類型多，或資源實體疏密度優(yōu)良。

　　e) 資源實體完整，保持原來形態(tài)與結(jié)構(gòu)。

10、 市場吸引力

　　a) 全國知名。

　　b) 美譽度高。

　　c) 市場輻射力強。

　　d) 形成特色 主題，有一定獨創(chuàng)性。

11、 年接待海內(nèi)外旅游者50萬人次以上，其中海外旅游者3萬人次以上。

12 、游客抽樣調(diào)查滿意率高。

7. 旅游地產(chǎn)用地

商業(yè)用地是指規(guī)劃部門根據(jù)城市規(guī)劃所規(guī)定該宗地塊的用地性質(zhì)是用于建設商業(yè)用房屋，出讓后用地的使用年限為40年。商業(yè)用地，是指用于開展商業(yè)、旅游、娛樂活動所占用的場所，如用于建造商店、糧店、飲食店、公園、游樂場、影劇院和俱樂部等用地。

　　綜合用地應當是指同一宗地包含兩種或兩種以上不同用途的土地，例如商業(yè)、居住綜合用地，科研設計、辦公綜合用地等。綜合用地可以分兩種情形，一種是多種用途不動產(chǎn)很難分割、只有一個使用者；另一種是各用途不動產(chǎn)之間可以分割，往往最終使用者為不同的單位、個人，例如底下兩層為商業(yè)、上面為居民住宅樓等。對于第一種情況，可以統(tǒng)一按照綜合用地最高出讓年限 50年辦理出讓手續(xù)；對于第二種情況，由于不同用途界限清楚，可分別屬于不同的使用者，為保證各使用者的合法權(quán)益，一般應當按照綜合用地所包含的具體土地用途分別確定出讓年期。例如商業(yè)、居住綜合用地，應當明確其中商業(yè)用地和居住用地各自分攤的土地面積，并明確商業(yè)用地部分出讓年期為 40年、居住用地部分為70年。如統(tǒng)一按 50年計，就會出現(xiàn)商業(yè)部分實際出讓年限超過40年，而居民購買的住宅土地使用年限又明顯小于70年。

　　因此，如果是一塊地單獨建設酒店肯定是屬于商業(yè)用地，如果在一塊地上既有住宅，又有酒店，則屬于綜合用地。

8. 旅游景點用地性質(zhì)

1、旅游土地利用現(xiàn)狀原則人們在發(fā)展旅游活動中，對土地利用的結(jié)果。土地利用的現(xiàn)狀特征是劃分旅游用地類型的一想綜合系的標志。

2、土地主導功能原則旅游用地是土地利用的一種附加功能，除了旅游接待設施和部分旅游景點占用少量建設用地，基本不實際占用和消耗土地。因此應優(yōu)先體現(xiàn)原有土地用途，按土地使用的主導性質(zhì)進行劃分。

3、實用性原則旅游用地分類應符合旅游業(yè)發(fā)展的特征，能反應出旅游產(chǎn)品的特性。

4、旅游用地特性與土地利用特征相結(jié)合原則因地制宜合理調(diào)整土地利用，發(fā)展符合旅游用地特征的土地利用方式與結(jié)構(gòu)。給你幾個大方向的原則，具體標準根據(jù)原則自己悟一悟，以后有問題可以再找我，不謝。

9. 旅游景區(qū)有什么項目可以開發(fā)

第一、符合當?shù)仫L格與時代歷史特征的古建筑景觀：更多的古城古鎮(zhèn)古村是需要與他們的悠久歷史和豐富的民俗文化相融合，設計出符合當?shù)嘏c時代特征的標志性建筑景觀，這樣才契合國家和人民的期望第二、有獨特的文化體驗與民俗元素：“所謂‘綠水青山’、‘記錄鄉(xiāng)愁’，其實質(zhì)就是號召人民對鄉(xiāng)村文化和鄉(xiāng)民文化的保留和保存?！弊雎糜巫龅阶詈缶褪亲鑫幕@是旅游開發(fā)的起點，也是重點和終點。

第三、休閑旅游度假功能為導向：好的休閑旅游應該把當?shù)厝说纳罘绞?、精神面貌、日常休閑生活樣態(tài)呈獻給游客。讓游客愿意留下來體驗這里的文化，在這其中能夠?qū)崿F(xiàn)休閑旅游度假的意愿，甚至于投資養(yǎng)老地產(chǎn)，旅游景區(qū)才算成功。

第四、產(chǎn)品設計兼顧全面與個性：度假產(chǎn)品設計是度假勝地規(guī)劃的重中之重。假日產(chǎn)品需要各種適合所有年齡的產(chǎn)品。有很多戶外運動項目適合不同家庭和不同年齡的度假者。

第五、提升綜合宜居環(huán)境水平：度假村氣候宜人，環(huán)境優(yōu)美，空氣質(zhì)量好，水質(zhì)好，森林覆蓋率高。這是度假者的基本要求。優(yōu)越的生態(tài)和文化環(huán)境是度假村? ??持續(xù)發(fā)展的重要基礎。

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